Co to jest wspólnota mieszkaniowa?

Ludzie od zawsze próbowali zrzeszać  się w pewne społeczności, a ich głównym celem było rzecz jasna działanie na rzecz poprawy jakości życia ogółu. Dzisiaj w takim tonie możemy na przykład wypowiadać się o wspólnotach mieszkaniowych. Ale co to jest wspólnota mieszkaniowa?

Wiele osób może nawet nie być świadoma, jak ważnym są organem oraz jak bardzo mogą one ułatwiać nam codzienne funkcjonowanie. Przyjrzyjmy się więc dzisiaj kilku kwestiom:

• czym dokładnie w świetle prawa jest wspólnota mieszkaniowa,
• na jakich zasadach działa,
• jakie posiada ona prawa i obowiązki wobec swoich członków?

Co to jest wspólnota mieszkaniowa?

Skupmy się najpierw na suchej definicji tego, czym dokładnie jest wspólnota mieszkaniowa.

Według ustawy o własności lokali, wspólnotą mieszkaniową nazywamy „ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości”. Najczęściej wspólnota mieszkaniowa skupia się wokół jednego lub kilku przylegających do siebie budynków, a także i ich okolic.

W tym momencie jako wspólnota mieszkaniowa określana jest każda nieruchomość (na przykład blok mieszkalny), posiadająca co najmniej trzy wyodrębnione lokale – w tym przypadku chodzi oczywiście o mieszkania.

Ustawa o wspólnotach mieszkaniowych – o czym nam ona mówi?

Ustawa o wspólnotach mieszkaniowych została pierwszy raz uchwalona w 1994 roku. Od tej pory przeszła ona aż dwanaście nowelizacji. Prawo dotyczące nieruchomości trzeba bowiem często korygować. To poniekąd wyjaśnia takie płynne zmiany statusu prawnego wspólnot. Co więc możemy przeczytać w ustawie?

O wspólnotach mieszkaniowych mówi nam Rozdział 4 ustawy o własności lokali, zatytułowany „Zarząd nieruchomością wspólną”. To ona właśnie określa, iż „jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu”. Czy więc tego chcemy, czy nie, wspólnota mieszkaniowa musi zostać wtedy utworzona. Oczywiście o ile nie funkcjonuje już spółdzielnia.

Wspólnota mieszkaniowa działa de facto na zasadach firmy, to jest posiada swoją siedzibę, numer REGON oraz NIP. Sama w sobie na przykład nie płaci podatku od nieruchomości – robią to jej członkowie.

Co do pozyskiwania nieruchomości, sytuacja jest dość nieklarowna. W świetle prawa bowiem jest możliwe, by to wspólnota mogła nabyć nieruchomość. Natomiast w praktyce często sąd wydaje decyzję odmowną. Warto jednak pamiętać, iż nie jest to reguła.

Dodajmy również, że zgodnie z przepisami wspólnota mieszkaniowa nie stanowi podmiotu gospodarczego ani nie posiada osobowości prawnej. Ustawa o wspólnotach mieszkaniowych oficjalnie nazywana jest ustawą o własności lokali (wyżej już o niej wspominaliśmy).

Rodzaje wspólnot mieszkaniowych

Możemy tak naprawdę wyróżnić dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych w oparciu o ich wielkość.

W pierwszej kolejności wspomnijmy o małej wspólnocie mieszkaniowej. Ta może być zawiązana w przypadku, gdy lokali w nieruchomości jest nie więcej niż trzy. Wszystkie decyzje muszą być podejmowane w niej jednogłośnie. Gdy tak się nie stanie, współwłaściciele wspólnoty mogą skierować sprawę do sądu w celu jej rozpatrzenia.

Duże wspólnoty mieszkaniowe tworzone są zaś w momencie, gdy lokali jest więcej niż trzy. Tym razem uchwały przyjmowane są większością głosów, a nie jednomyślnie. Głównym powodem jest fakt, iż w dużej wspólnocie współwłaścicieli może być kilka albo nawet kilkanaście razy więcej.

Niezależnie od rozmiaru – wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa.

Prawa i obowiązki wspólnot mieszkaniowych

Zapewne nie wszyscy słyszeliście o prawach i obowiązkach, które posiadacie, będąc częścią wspólnoty mieszkaniowej. Nic dziwnego – bardzo często są to kwestie, które albo są dla nas oczywiste, albo wykonujemy je automatycznie i nie musimy do nich przywiązywać żadnej wagi. Warto jednak podkreślić, jakie dokładnie prawa oraz obowiązki posiadają wspólnoty mieszkaniowe, a tym samym –ich współwłaściciele.

Prawa członków wspólnoty

Zacznijmy od praw – w pierwszej kolejności wspólnota mieszkaniowa ma prawo do wynajmowania lokali zgodnie z ich przeznaczeniem, a więc jeżeli posiadamy mieszkanie, możemy je wynająć do celów mieszkalnych.

Wspólnota posiada również prawo do podejmowania decyzji dotyczących wspólnoty, a więc do:

• uczestniczenia w obradach,
• głosowania nad uchwałami,
• kontrolowania zarządu
• i tak dalej.

W grę wchodzi również prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej. Tutaj istnieje jednak zastrzeżenie, iż sposób jej wykorzystywania nie może być uciążliwy dla reszty lokatorów.

Obowiązki członków wspólnoty

Co zaś mieści się w obowiązkach wspólnoty mieszkaniowej? Na to pytanie odpowiada nam ustawa o własności lokali.

Przede wszystkim:

• ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu;
• opłata za części wspólne nieruchomości, jak klatka schodowa, piwnice czy tereny przyległe do wspólnoty;
• utrzymywanie lokali mieszkalnych w dobrym stanie;
• udostępnianie lokalu w przypadku nagłych awarii;
• wybór zarządu wspólnoty;
• przestrzeganie wszelkich przepisów, które znajdują się w regulaminie.

Zarządca wspólnoty mieszkaniowej – wymagania i obowiązki

Zarządca nieruchomości Warszawa posiada szereg obowiązków, z których musi się wywiązywać w imieniu wspólnoty. Pełni on przede wszystkim funkcję reprezentatywną całej wspólnoty, a także musi z nią odpowiednio współpracować. Obowiązkiem zarządcy jest ponadto:

• kierowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej;
• ustalenie wynagrodzenia zarządcy lub zarządu nieruchomości wspólnej;
• przyjęcie rocznego planu gospodarczego;
• ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną;
• zawieranie umów na podstawowe usługi, jak woda, gaz, prąd czy wywóz śmieci;
• pobieranie za media opłat od współwłaścicieli;
• zarządca zajmuje się również opieką nad budynkiem:
  • organizuje remonty oraz cykliczną konserwację;
  • musi prowadzić w należyty sposób dokumentację wspólnoty;
  • udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej.

Jednym słowem – są to wszystkie działania, które wpisują się w administrowanie nieruchomościami Warszawa.

Jakie wymagania trzeba spełniać, by stać się zarządcą wspólnoty?

Nie potrzebujemy ku temu specjalnego wykształcenia. Jedynym warunkiem jest wybranie naszej osoby przez współwłaścicieli wspólnoty.

Drugą opcją jest stworzenie zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Zarząd posiada takie same obowiązki, lecz składa się z kilku osób.

Wreszcie nic nie stoi na przeszkodzie, by taką rolę zlecić firmie, której rolą jest administrowanie wspólnotami mieszkaniowymi Warszawa. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej w rękach doświadczonych administratorów często okazuje się najbezpieczniejszym wyborem.

Wspólnota a spółdzielnia mieszkaniowa – na czym polega różnica?

Istnieje kilka ważnych różnic, które oddzielają wspólnotę mieszkaniową od spółdzielni.

Po pierwsze, spółdzielnia może posiada majątek komercyjny, jak powierzchnie handlowe czy biurowe. Może z nich czerpać korzyść majątkową i przeznaczać zarobione w ten sposób pieniądze na cel podwyższenia standardu życia lokatorów.

Często wspólnota powstaje na skutek wyodrębnienia się ze spółdzielni. Wtedy jednak to ona musi w pełni stanowić o swoich działaniach.

Dodatkowo spółdzielnie posiadają większe prawa, np. możliwość budowania budynków oraz samodzielnego nabywania, sprzedawania i wynajmowania lokali. Członkowie wspólnoty mieszkaniowej z kolei nie mogą na to liczyć.

Z drugiej strony członkowie wspólnoty mają bardzo duże możliwości wpływania na sposób zarządzania nieruchomością. Może to chociażby dotyczyć wyboru firmy remontowej, która zajmie się odświeżeniem klatki. Również, co ciekawe, to członkowie wspólnoty decydują o wysokości środków na pokrycie kosztów zarządu. Krótko mówiąc większość decyzji powinna być podejmowana w formie uchwał na zebraniach członków wspólnoty.

Kto kontroluje wspólnotę mieszkaniową?

Wspólnotę mieszkaniową może kontrolować każdy jej członek. Może on na przykład sprawdzić dokumenty po uprzednim skonsultowaniu z zarządcą bądź zarządem chęci takiego działania. Może także zlecić firmie zewnętrznej wykonanie specjalnego audytu. Celem takiego audytu byłoby sprawdzenie, czy wspólnota rzeczywiście funkcjonuje poprawnie.

Czy najemca ma prawo zostać członkiem wspólnoty mieszkaniowej?

Niestety najemca nie posiada żadnych praw, które pozwalałyby mu na zostanie członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Prawo do lokalu nadal bowiem posiada pierwotny właściciel i to on musi pozostać w kontakcie ze wspólnotą. Z drugiej strony najemca nie posiada wobec wspólnoty żadnych zobowiązań i odpowiada on jedynie przed właścicielem lokum, które wynajmuje.